PENDAHULUAN
Kualitas sebuah rumah mestinya dilihat dari kemampuannya menjadi tempat tinggal yang mendukung kehidupan sosial penghuninya (Stokie, 1999). Kriteria tersebut perlu menjadi perhatian khusus karena kondisi perumahan mempunyai pengaruh sangat penting terhadap kualitas lingkungan sosial maupun fisik. Namun, besarnya kebutuhan pengembangan perumahan juga merupakan masalah tersendiri karena banyak perumahan di negara berkembang tidak didukung oleh penyediaan infrastruktur dasar yang memadai (Hall dkk, 2000).
Untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah, banyak pemerintah, termasuk Indonesia, mendorong pemilikan rumah melalui pengembangan perumahan sederhana dan sangat sederhana. Upaya tersebut dilakukan tidak lepas dari banyaknya manfaat pemilikan rumah baik secara sosial, ekonomi, maupun lingkungan. Pemilikan rumah diyakini dapat membantu menstabilkan lingkungan ketetanggaan (neighborhood) dan memperkuat komunitas. Strategi ini juga menciptakan insentif bagi lingkungan dan individual yang penting untuk memelihara dan memperbaiki properti pribadi maupun ruang publik. Semua itu merupakan syarat untuk menciptakan lingkungan perumahan yang berkualitas. Namun, pengembangan rumah bagi keluarga menengah ke bawah ternyata kurang didukung oleh penyediaan infrastruktur dasar sehingga manfaat program pemilikan rumah tidak sesuai sasaran.
Pengembangan perumahan di Indonesia yang berorientrasi pada kuantitas telah mempengaruhi kemampuan fungsional perumahan, khususnya perumahan menengah ke bawah. Kondisi tersebut diindikasikan oleh fenomena rumah kosong yang mencerminkan tingkat hunian rumah menengah ke bawah di beberapa kota di Indonesia. Situasi tersebut menunjukkan penyediaan infrastruktur dasar perumahan terhadap penciptaan lingkungan perumahan yang berkualitas ternyata bukan hal yang sederhana. Bahkan masalah ini merupakan salah satu agenda penting dalam pengembangan perumahan agar lingkungannya lebih produktif baik secara ekonomi maupun sosial (Cohen dan Cheema, 1992:45).
KAJIAN PUSTAKA
Kajian pustaka pada dasarnya dilakukan untuk mengidentifikasi variabel yang dapat mengungkapkan pengaruh penyediaan infrastruktur dasar terhadap respon pemilik rumah terhadap kondisi lingkungan perumahan. Dari kajian ini selanjutnya dikonstruksi hubungan antara variabel untuk menjelaskan implikasi kebijakan penyediaan infrastruktur dasar pada pengembangan perumahan menengah ke bawah melalui salah satu indikatornya, dalam hal ini tingkat huniannya yang bisa dilihat dari kekosongannya.
Secara garis besar studi literatur dikelompokkan dalam beberapa aspek berikut.
a. Kualitas Lingkungan Perumahan
Persoalan kualitas lingkungan perumahan tidak terlepas dari preferensi dan dinamika kebutuhan masyarakat. Hal tersebut dikuatkan oleh Yuan dkk. (1999) yang menyatakan bahwa kualitas perumahan merupakan konsep multifacet dengan dimensi sosial dan fisik serta sering dikaitkan dengan konsep kepuasan. Menurut Rogerson (1999:45) kepuasan penghuni/pengguna terhadap manfaat perumahannya merupakan salah satu pendekatan untuk mendefinisikan dan menentukan kualitas lingkungan perumahan. Untuk mengukurnya sering digunakan indikator visual yang terkait dengan situasi dan kondisi perumahan dan proses sosial yang terjadi di dalamnya. Hall dkk. (2000:32) menyebutkan ukuran tersebut terkait dengan kondisi jalan dan lingkungan ketetanggaan yang hidup (liveable), penataan bangunan, kepadatan lingkungan, integrasi aktivitas berhuni, kerja, belanja, umum, spiritual, dan rekreasi.
Kualitas suatu lingkungan perumahan juga dapat dilihat dari tingkat hunian suatu perumahan yang terindikasi dalam proporsi jumlah rumah kosong terhadap semua rumah (van Zandt dkk., 2006:13). Adapun Bramley dkk. (2005:2) menambahkan bahwa semakin banyak rumah kosong pada suatu lingkungan perumahan, semakin tinggi pula derajat ketidakpuasan penghuni terhadap lingkungannya. Hal ini berarti bahwa semakin tinggi tingkat kekosongannya berarti semakin rendah kualitas lingkungan perumahan tersebut. Penelitian yang ada juga menunjukkan keterkaitan antara kekosongan rumah dengan berbagai kondisi lingkungan yang lebih luas. Perumahan dengan tingkat kekosongan di atas kondisi normal - lebih dari 7% - akan mendorong terjadinya penurunan kualitas dan ketidakteraturan fisik (Rosentraub, dkk., 2004:328) dan pada gilirannya menstimulus perilaku sosial yang negatif seperti tindakan kriminal (Kingsley, 1997). Lebih jauh dijelaskan oleh Bassett dkk. (2006:17) bahwa dampak kekosongan hunian tidak terbatas pada lingkungan perumahan, tetapi juga pada skala yang lebih besar - perkotaan.
b. Kepuasan lingkungan perumahan
Kepuasan terhadap lingkungan perumahan didefinsikan oleh Varady dan Preiser (1998:20) sebagai kesenjangan yang diterima antara kebutuhan dan aspirasi pemilik dengan realita kondisi hunian saat ini. Kepuasan tersebut tidak saja terhadap unit huniannya tetapi juga terhadap lingkungan ketetanggaan dan kondisi sekitarnya (Onibokun, 1974). Konsep kepuasan hunian atau perumahan tidak saja digunakan untuk mengevaluasi persepsi dan perasaan penghuni tehadap rumah dan lingkungannya tetapi juga dapat menjelaskan kualitas hidup mereka (Ogu, 2002).
dipengaruhi berbagai kondisi objektif dan diterima secara subyektif (Theodori, 2001). Faktor-faktor yang ditemukan terkait dengan kepuasan perumahan meliputi : latar belakang sosial, ekonomi dan budaya. Di samping itu, lama menghuni, karakter fisik rumah, kepuasan terhadap kondisi fisik dan layanan pengelolaan, partisipasi dan interaksi (Awang, 2000; Varady dan Preiser, 1998:20) dan kondisi hunian sebelumnya serta mobilitas dan rencana perpindahan rumah (Yeh, 1972:6). Banyak bukti di literatur yang dapat menunjukkan kepuasan perumahan
c. Hierarki kebutuhan perumahan serta karakteristiknya
Pemilikan rumah mempunyai beberapa tingkatan kebutuhan dengan dimensi yang berbeda-beda. Setiap tingkat dan dimensi ditandai karakteristik fisik rumah yang beragam pula. Mengacu pada teori kebutuhan Maslow - yang membagi kebutuhan dalam 5 tingkatan, Harris dkk. (1983:4) menyebutkan setiap hierarki kebutuhan mempunyai tuntutan terhadap karakteristik rumah yang dapat dikelompokkan dalam dimensi fisik, sosial atau ekonomi (Tabel 1).
Dari dimensi sosial kebutuhan perumahan diperlihatkan secara tak langsung bahwa infrastruktur dasar memegang peranan penting dan menjadi persyaratan yang mutlak harus agar karakteristik perumahan yang ada memenuhi tuntutan kebutuhan pada tingkat yang paling dasar. Hal ini sangat penting khususnya dalam pembangunan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah.
TABEL 1. DIMENSIKARAKTERISTIK PERUMAHAN DAN HIERARKIKEBUTUHAN
| Dimensi karakteristik perumahan | |||
|---|---|---|---|
| Hirarki kebutuhan | Fisik | Ekonomi | Sosial |
| Fisiologis | Struktur yang layak yang menyediakan fasiltas dasar | Lokasi yang nyaman ke tempat kerja dan sarana transportasi | Biaya hidup semurah murahnya |
| Keamanan/ketenangan | Privasi yang cukup untuk sebuah keluarga | Bebas dari gangguan lingkungan dan ketidak pastian pasar | Kemampuan untuk melakukan koendali terhadap lingkungan perumahan |
| Pemilikan | Privasi yang cukup untuk setiap individu dalam keluarga | Lingkungan sosial yang sesuai | Penerimaan dalam komunitas oleh pemilik rumah lainnya |
| Kehormatan | Desain rumah dan lansekap yang menarik | Alamat yang bergengsi | Kebanggaan akan asset pemilikan dengan potensi kenaikannya |
| Aktualisasi diri | Fasilitas untuk mengembangkan hobi/ kesukaan | Mendekati kebutuhan estetik, budaya dan rekreasi | Ekspresi jaminan akan suatu nilai khusus |
Sumber:Harrisdkk.(1983)
d. Dimensi masalah hunian rumah
Tingkat hunian rumah dapat diukur dari kekosongannya. Menurut Bassett dkk., (2006:2), kondisi kekosongan rumah dikelompokkan menjadi 2, yakni rumah kosong (vacant house) dan rumah puso (abandoned house). Grimes dkk. (2006:67) menambahkan bahwa rumah puso dapat menjadi cerminan respon rasional para pemiliknya terhadap kondisi perumahan di suatu lokasi. Kekosongan tersebut menggambarkan tidak optimalnya kemampuan lingkungan perumahan memenuhi kebutuhan sosial dan spasial pemiliknya yang sangat dipengaruhi oleh penyediaan infrastruktur dasarnya. Sebaliknya lingkungan yang berkualitas memiliki semua suasana dan sarana yang dibutuhkan oleh seluruh penghuninya untuk menumbuhkan dan mengembangkan potensi sosial dan ekonomi secara optimal. Karena itu keberadaan rumah kosong dapat menjadi indikator rendahnya nilai guna rumah (Logan dkk., 1987:36 ; Turner, 1976:20) dalam mendukung aktivitas keseharian penghuninya.
HASILSTUDI
Untuk menjelaskan persoalan kaitan kondisi infrastruktur dasar terhadap tingkat hunian dibutuhkan data kualitatif maupun kuantitatif. Adapun langkah-langkah yang diambil untuk mendapatkan data-data tersebut adalah berikut ini.
Pertama, menentukan sampel rumah kosong dan reponden untuk mendapatkan data sekunder kondisi perumahan di Kota Bekasi serta data kuesioner pemilik rumah kosong. Pemilihan kota Bekasi sebagai kasus dalam studi ini selain karena ketersediaan data awal, dan tingkat kekosongan rumah di kota ini (7,88%) lebih tinggi dari tingkat kekosongan rata-rata nasional (7,32%). Selanjutnya dilakukan penyusunan kerangka sampel dari pengembangan perumahan yang dilakukan antara tahun 1996 hingga 2001. Dari 107 pengembangan perumahan diketahui bahwa hanya 49 pengembang yang memasok rumah 2 2 menengah ke bawah (tipe 45m atau 36m ) yang digunakan sebagai kerangka sampel (sampling frame).
Sampel lokasi perumahan ditentukan berdasarkan kondisi kekosongan rumah pada kerangka sampel. Dari pengamatan lapangan terhadap 49 pengembangan tersebut ditemukan kondisi kekosongan yang sangat beragam. Sampel perumahan kosong selanjutnya ditetapkan dengan beberapa kriteria : usia
perumahan lebih dari 2 tahun, tingkat kekosongan perumahan di atas rata-rata kota Bekasi, harga rumah masih terjangkau kelompok menengah ke bawah. Berdasarkan kriteria tersebut, selanjutnya ditentukan sampelnya (Tabel 2).
TABEL 2. SAMPEL PERUMAHAN DAN TINGKAT PENGHUNIANNYA
| Nama perumahan | Kelurahan, Kecamatan | Tipe | Jumlah kosong (total) unit | % |
|---|---|---|---|---|
| Perum Dep PU | Sumur Batu, Bantar Gebang | 21 | 935 (1,358) | 68.85 |
| BKKBN Pusat | Mustika Jaya, Mustika Jaya | 21 | 83 (365) | 22.47 |
| Bumi Alam Hijau | Pedurenan, MustikaJaya | 36 | 63 (212) | 29.72 |
| Inti Alasindo Permai | Jatisari, Jatiasih | 21/36 | 62 (113) | 54.87 |
| Peg PT Asabri | Jatiasih, Jatiasih | 36 | 162 (452) | 35.84 |
| Bumi Alinda Kencana | Kaliabang Tengah, Bekasi Utara | 36 | 58 (606) | 9.57 |
| Puri Gading II | Jatiluhur, Jatiasih | 36 | 68 (290) | 23.45 |
| Griya Mustika Sari | Mustika Sari, MustikaJaya | 36 | 67 (330) | 20.94 |
Sumber: Data lapangan (2005)
Kedua, mengumpulkan data terkait masalah penghunian/pengosongan. Untuk mendapatkan keterangan, baik lisan maupun kuesioner mengenai hal-hal yang berkaitan dengan kekosongan rumah, diperlukan responden yang ditentukan secara purposif, yaitu pihak-pihak yang dianggap dapat menjelaskan karakter kondisi lingkungan perumahan dan hal-hal yang menyebabkan munculnya rumah kosong. Jumlah dan sampel responden ditentukan secara proporsional terhadap populasi rumah kosong. Dari 350 kuesioner yang disebarkan hingga Maret 2007 hanya 108 kuesioner yang masuk. Semua data, baik data spasial lokasi kekosongan dan wawancara, diambil antara Juni tahun 2005 hingga April 2007. Pengamatan lapangan terhadap kondisi infrastruktur dasar dari sampel-sampel perumahan yang ada ditunjukkan pada Tabel 3.
Terakhir, dilakukan analisis terhadap data terukur untuk mendapatkan faktor laten dan alasan pemanfaatan rumah. Untuk kepentingan tersebut digunakan metode kualitatif (deskriptif) maupun kuantitatif (korelasi
multivariat). Analisis multi-variat terdiri dari analisis korelasi, analisis faktor dan analisis regresi. Hasilnya digunakan untuk menyusun Structural Equation Model (SEM). Namun, tahap-tahap analisis korelasi, faktor dan regresi tidak disajikan disini karena terlalu panjang, sehingga janya hasil pemodelan korelasi dengan SEM saja yang ditampilkan dalam tulisan ini.
Dari data terukur yang ada dapat dikelompokkan kajian sebagai berikut.
a. Kondisi kekosongan
Secara umum kekosongan rumah menengah ke bawah di kota Bekasi dikategorikan ke dalam rumah puso (abandoned houses). Dengan acuan waktu kekosongan yang lebih dari 6 bulan maka hanya sekitar 2% saja yang dapat dianggap sebagai rumah kosong, sisanya (87%) masuk kategori kosong bermasalah. Dari rumah puso yang ada sebagian besar (75%) telah dibiarkan kosong lebih dari 4 tahun, sedangkan 16% telah kosong antara 1-2 tahun, dan hanya 7% yang kosong
antara 2-4 tahun. Selain itu 81% rumah kosong puso tersebut belum pernah dihuni sama sekali dan hanya sekitar 18 persen saja yang pernah dihuni tapi kemudian dibarkan kosong hingga lebih dari 4 tahun.
Diagram 1. Alasan Kekosongan dan Lama Kosong Sumber : Abadi (2009)
TABEL 3. KUALITAS LINGKUNGAN PERUMAHAN MENENGAH KE BAWAH
| Jalan | Akses | Dra | Drainase | . Dengelologn | Immo | Pc | Potensi / ancaman | aman | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Perumahan | lebar (m) | permukaan | lebar (cm) | kondisi | sampah | jalan | Banjir | Banjir Longsor | Polusi udara /tanah | |
| Pegawai PT Asabri | 5-7 | tanah keras batu | terbuka, menyatu dengan jalan kampung | 40 | berfungsi | baik | ada, cukup | tidak | tidak | tidak |
| Bumi Alam Hijau | 5-7 | tanah keras beton ringan | terbuka, menyatu dengan jalan kampung | 30 | berfungsi | baik | ada, cukup | tidak | tidak | tidak |
| Bumi Alinda Kencana | 4 | tanah keras batu | terbuka, dilalui jalur angkutan kota | 30 / tak ada | berfungsi tak maksimal | buruk | ada, kurang | ya | tidak | tidak |
| Pegawai BKKBN Pusat | 3-4 | tanah keras batu | terbuka, menyatu dengan jalan kampung | 30 / tak ada | berfungsi tak maksimal | buruk | ada, kurang | ya | tidak | tidak |
| Pegawai Dep. PU | 3-6 | tanah keras aspal | terbuka, menyatu dengan jalan kampung | 30 | berfungsi | baik | ada, cukup | tidak | tidak | ada, besar |
| Griya Mustika Sari | 5 | tanah keras batu | tertutup | 30 / tak ada | berfungsi tak maksimal | buruk | ada, kurang | ya | tidak | tidak |
| Inti Alasindo Permai | 4 | tanah keras beton ringan | terbuka, menyatu dengan jalan kampung | 30 | berfungsi | baik | ada, kurang | tidak | tidak | tidak |
| Puri Gading II | 5-6 | tanah keras aspal / beton ringan | tertutup | 30 | berfungsi | baik | ada, cukup | tidak | tidak | tidak |
Sumber: Data lapangan (2006)
Selain itu, ada banyak alasan berkaitan dengan keputusan pembiaran kosong rumah-rumah tersebut. Di antara berbagai alasan yang ada, yang paling umum adalah karena kondisi rumah dianggap kurang layak. Kelayakan rumah ini terkait dengan berbagai atributnya yang meliputi fungsi berlindung, lokasi, akses terhadap pelayanan, infrastruktur dan fasilitasnya. Atribut perumahan tersebut mempunyai dimensi yang bersifat teknis, sosial dan ekonomi.
b. Kepuasan terhadap lingkungan dan kekosongan perumahan
Penilaian terhadap kualitas lingkungan perumahan menengah ke bawah, yang kondisinya seperti pada Gambar 1 dan Tabel 3, dan pengaruhnya terhadap penghunian terlihat melalui tingkat kepuasan pemilik rumah pada Diagram 2. Diagram yang dihasilkan dari analisis korelasi multivariate dan pemodelan menggunakan SEM memperlihatkan hubungan antara variabel laten kondisi lingkungan dengan kepuasan pemilik rumah termasuk nilai atau kekuatannya.
Gambar 1. Kondisi Infrastruktur Dasar (jalan dan utilitas lingkungan) (Sumber : Dokumen pribadi, 2005)
Diagram 2. Model SEM Indikasi Kondisi Pasokan Rumah dan Kekosongan Sumber: Hasil analisis (2008)
Keterangan : U5-Accpubfac : Ketersediaan akses ke fasilitas umum seperti ke tempat kerja, dan aktivitas sehari-hari; U5- School : Dekat sarana pendidikan menengah dan atas; U5- Opensnts : Ruang terbuka dan sanitasi lingkungan; U6- Infrasqua : Kualitas infrastruktur dasar; U6-Nvisdistrb : Adanya gangguan lingkungan yang sifatnya nonvisual; E5 Wtrclean:
Kepuasan terhadap penyediaan air bersih dan kebersihan lingkungan; E6-Bldgdsyrd: Kepuasan terhadap desain bangunan dan luasan halaman rumah R2-Regret : Menyesal telah membeli rumah; Y-Vacancy : Lamanya rumah dikosongkan; IE: Indirect Effect; TE: Total Effect.
Dari diagram tadi juga diketahui bahwa faktor ketidakpuasan perumahan yang menjadi alasan utama pembiaran rumah terutama berkaitan dengan kualitas infrastruktur yang berkaitan dengan ketersediaan air bersih dan kondisi hunian dan lingkungannya.
PEMBAHASAN
a. Kepuasan terhadap infrastruktur dasar perumahan
Evaluasi terhadap kualitas lingkungan perumahan dapat dilihat dari respon yang diberikan oleh pemilik rumah terhadap kondisi rumah dan lingkungannya. Respon negatif (ketidakpuasan) yang muncul dalam kasus ini merupakan cerminan kesenjangan antara kondisi objektif rumah dan lingkungannya dengan berbagai kebutuhan dan aspirasi pemilik rumah. Idealnya kondisi lingkungan perumahan dapat mendukung semua aktivitas keseharian penghuni baik yang bersifat sosial maupun ekonomi.
Ketidakpuasan terhadap kebutuhan air dan kebersihan lingkungan ternyata tidak hanya berkaitan dengan masalah ketersediaan air tetapi juga menyangkut keterbatasan para penghuni untuk dapat mengakses air bersih. Keadaan ini tampak dari besarnya pengaruh faktor gangguan non-visual (polusi lingkungan - rw:.84), akses terhadap fasilitas publik (rw: -.77), buruknya kualitas infrastruktur dasar lingkungan (rw: .30) serta dan terbatasnya ruang terbuka dan sanitasi lingkungan (rw:.28) terhadap ketidakpuasan tersebut. Faktor-faktor tersebut berpotensi mempersulit akses keluarga menengah ke bawah untuk memperoleh air dan kebersihan lingkungan. Ketidaktersediaan infrastruktur dasar tersebut tampaknya telah menurunkan kemampuan lingkungan perumahan dalam mengakomodasi kebutuhan penghuni pemilik rumah yang paling dasar.
Persoalan ketidakpuasan terhadap rumah sederhana di kota Bekasi selain
menyangkut kondisi bangunan dan luas persilnya juga berkaitan dengan ketersediaan ruang terbuka dan sanitasi lingkungan (rw: .53), gangguan nonvisual (rw: .48) serta kualitas infrastruktur dasar lingkungan (rw: -.47). Ketiganya merupakan faktor-faktor yang mutlak diperlukan untuk menghasilkan lingkungan hunian yang layak yang dapat mendukung aktivitas kehidupan masyarakat perkotaan.
b. Kekosongan hunian dan kualitas lingkungan perumahan
Keberadaan rumah kosong tidak bisa dilepaskan dari keseluruhan kondisi rumah dan lingkungannya. Secara umum variabelvariabel kualitas lingkungan terdiri atas 2 kelompok besar yakni infrastruktur dan sarana lingkungan perumahan serta kondisi rumah. Diagram 2 memunculkan 3 faktor yang pengaruhnya signifikan terhadap keberadaan rumah kosong di kota Bekasi. Faktor ketiadaan ruang terbuka dan sanitasi lingkungan (Opensnts - rw: -1.47) dan buruknya kualitas infrastruktur dasar lingkungan (Infrasqua - rw: 1.18) cenderung berpengaruh sangat dominan terhadap munculnya kekosongan rumah menengah ke bawah tersebut.
Dari berbagai karakteristik lingkungan yang ada hanya faktor kualitas infrastruktur dasar lingkungan yang mempunyai pengaruh terhadap ketidaklayakan hunian dan kekosongan rumah. Pengaruh langsung faktor kualitas infrastruktur dasar lingkungan terhadap ketidaklayakan huni (rw: -.81) maupun kondisi kekosongan (-1. 18) yang sangat tinggi dan negatif menunjukkan buruknya kualitas lingkungan perumahan tersebut. Kondisi ini secara tak langsung menunjukkan bahwa kondisi infrastruktur dasar lingkungan menjadi prasyarat untuk mendorong terbentuknya lingkungan hunian yang layak dan berkualitas. Tampaknya syarat-syarat tersebut tak ada pada lingkungan perumahan menengah ke bawah sehingga menimbulkan ketidakpuasan dan pemiliknya membiarkan rumah-rumah tersebut
kosong (sementara). Meskipun sesungguhnya ketersediaan infrastruktur dasar dapat memberikan dampak positif bagi proses peningkatan kualitas lingkungan perumahan. Namun dalam kasus di kota Bekasi ini justru berjalan sebaliknya. Dalam hal ini rendahnya kualitas infrastruktur dasar lingkungan tersebut terjadi bukan kesalahan pengembang semata. Hal tersebut terjadi karena tidak berfungsinya mekanisme pengendalian dan pengawasan terhadap kualitas penyediaan infrastruktur dasar perumahan.
SIMPULAN
Pengembangan rumah bagi masyarakat menengah ke bawah di kota Bekasi yang infrastruktur dasarnya kurang layak ternyata tidak mampu mendukung peningkatan kualitas lingkungan perumahan. Kondisi yang terjadi bahkan sebaliknya, dimana lingkungan perumahan mengalami penurunan kualitas akibat dibiarkannya rumah-rumah dalam keadaan kosong. Padahal penghunian rumah merupakan titik awal proses sosial hidup bertetangga yang berpotensi mendukung peningkatan kualitas lingkungan perumahan. Lebih jauh kekosongan rumah bahkan telah ikut menurunkan kualitas lingkungannya karena tidak didukung infrastruktur dasar lingkungan yang berkualitas.
Dari berbagai kondisi yang ada, tampak bahwa penyediaan infrastruktur dasar yang layak mempunyai pengaruh yang sangat menentukan kualitas lingkungan perumahan yang dapat menjadi dasar bagi berjalannya aktivitas sosial penghuni. Pentingnya peranan infrastruktur ini harus menjadi strategi dasar untuk meningkatkan kualitas lingkungan perumahan di perkotaan. Terhadap perumahan yang kekosongannya tinggi dapat dilakukan perbaikan atau peningkatan kualitas infrastruktur dasar lingkungannya (gentrifikasi). Untuk mengurangi tingkat kekosongan rumah pada pengembangan baru perlu disyaratkan bagai penyediaan infrastruktur dasar lingkungan yang layak dan memadai baik secara kualitas maupun kuantitas. Dengan strategi
tersebut diharapkan tingkat penghunian rumah pada perumahan menengah ke bawah dapat ditingkatkan sehingga mendorong terjadinya berbagai aktivitas ekonomi serta sosial yang pada gilirannya meningkatkan kualitas hidup dan menjadikan kota lebih berkelanjutan.
Perumahan menengah ke bawah adalah realitas perkotaan di Indonesia. Kebijakan pengembangannya tetap berpotensi menghasilkan kualitas lingkungan perumahan yang baik, namun perlu dukungan dengan berbagai kebijakan dan komitmen penuh semua pihak terkait. Terhadap persoalan kualitas infrastruktur dasar tersebut pemerintah dapat mengambil alih peran penyediaannya yang selama ini dibebankan kepada pengembang. Hal ini perlu dilakukan mengingat hambatan yang umum untuk melibatkan masyarakat dalam penyediaan infrastruktur dasar baik bersifat ekonomis maupun teknis.